บ้าน 5 ล้าน ผ่อน 30 ปี สุดท้ายจ่ายจริงเท่าไหร่? แค่ดอกเบี้ยก็หลายล้าน

บ้านราคา 5 ล้านบาท หากกู้เต็มและผ่อนนาน 30 ปี อาจไม่ได้จ่ายจริงแค่ 5 ล้านบาท เพราะต้องรวมดอกเบี้ยตลอดสัญญาด้วย หากคิดดอกเบี้ยเฉลี่ย 3% ต่อปี จะจ่ายรวมประมาณ 7.59 ล้านบาท แต่ถ้าดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ยอดจ่ายรวมอาจเพิ่มเป็นประมาณ 9.66 ล้านบาท

บ้าน 5 ล้าน ผ่อน 30 ปี จ่ายจริงเท่าไหร่?

ลองดูตัวเลขแบบง่าย ๆ หากกู้เต็ม 5 ล้านบาท ระยะเวลา 30 ปี และสมมติว่าอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดสัญญาอยู่ที่ 3% จะผ่อนประมาณ 21,100 บาทต่อเดือน และจ่ายรวมประมาณ 7.59 ล้านบาท

ดอกเบี้ยเฉลี่ย	ค่างวดต่อเดือน	จ่ายรวม 30 ปี
3%	ประมาณ 21,100 บาท	ประมาณ 7.59 ล้านบาท
5%	ประมาณ 26,800 บาท	ประมาณ 9.66 ล้านบาท

จะเห็นว่าแม้ดอกเบี้ยเฉลี่ยต่างกันเพียง 2% แต่ยอดเงินที่ต้องจ่ายตลอด 30 ปีต่างกันมากกว่า 2 ล้านบาท นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมการดูแค่ราคาบ้านหรือค่างวดช่วงแรกอาจทำให้ประเมินค่าใช้จ่ายจริงต่ำกว่าความเป็นจริง

ซื้อบ้านอย่าดูแค่ดอกเบี้ยปีแรก

สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่มักมีดอกเบี้ยโปรโมชั่นในช่วงแรก ก่อนเปลี่ยนเป็นอัตราที่อ้างอิงกับอัตราของธนาคาร เช่น MRR แล้วหักส่วนลดตามเงื่อนไข ดังนั้นควรถามธนาคารให้ชัดว่า หลังหมดโปรโมชั่น ดอกเบี้ยจะเป็นเท่าไรและค่างวดประมาณเท่าไร

เวลาขอสินเชื่อจึงควรเปรียบเทียบมากกว่าดอกเบี้ยปีแรกหรือของแถม เพราะสิ่งที่สำคัญกว่าคือยอดดอกเบี้ยและ ยอดที่ต้องจ่ายจริงตลอดสัญญา รวมถึงเงื่อนไขเมื่ออยากรีไฟแนนซ์หรือโปะเงินต้นในอนาคต

บ้าน 5 ล้าน ยังมีค่าใช้จ่ายอะไรอีกบ้าง?

ราคาบ้านกับยอดเงินที่ต้องเตรียมจริงไม่ใช่ตัวเลขเดียวกัน เพราะยังมีค่าใช้จ่ายอื่น เช่น เงินดาวน์ ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง ประกัน ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม และค่าแต่งบ้าน ซึ่งแต่ละรายการอาจเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายอีกก้อนหนึ่ง

• เงินดาวน์และค่าใช้จ่ายในวันโอน
• ค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง
• ค่าประกันและค่าใช้จ่ายของสินเชื่อ
• ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม และค่าแต่งบ้าน

โปะบ้านช่วยลดดอกเบี้ยได้ไหม?

การโปะเงินต้นสามารถช่วยลดดอกเบี้ยรวมได้ โดยเฉพาะช่วงแรกของสัญญาที่เรายังมีเงินต้นเหลืออยู่มาก เมื่อเงินต้นลดลง ดอกเบี้ยที่คำนวณจากเงินต้นก็มีโอกาสลดลงตามไปด้วย

อย่างไรก็ตาม ก่อนโปะควรตรวจสอบเงื่อนไขของธนาคารว่ามีค่าปรับหรือข้อจำกัดหรือไม่ และควรเหลือ เงินสำรองฉุกเฉิน ไว้ก่อน ไม่ควรนำเงินเก็บทั้งหมดไปลดหนี้จนไม่มีเงินสำรอง

ผ่อนบ้าน 5 ล้าน

สรุป บ้าน 5 ล้านบาทอาจมีต้นทุนจริงประมาณ 7.5-10 ล้านบาทหรือมากกว่านั้น หากกู้เต็ม 30 ปี ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ดังนั้นก่อนกู้ควรดูยอดผ่อนรวมทั้งสัญญา ไม่ใช่ดูแค่ค่างวดหรือดอกเบี้ยปีแรก

วิธีที่ง่ายที่สุด คือ ขอตารางผ่อนจากหลายธนาคาร แล้วเปรียบเทียบทั้ง ดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชั่น ค่างวด ยอดจ่ายรวม และเงื่อนไขการโปะหรือรีไฟแนนซ์ จากนั้นค่อยเลือกสินเชื่อที่เหมาะกับกำลังจ่ายของตัวเอง

หมายเหตุ: ตัวเลขเป็นตัวอย่างประมาณการ โดยสมมติว่ากู้เต็ม 5 ล้านบาทและใช้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยคงที่ตลอด 30 ปี อัตราจริงและค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับเงินดาวน์ เครดิต โปรโมชั่น และเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร

อ่านเพิ่มเติม

• เอกสารกู้บ้าน 2568 แต่ละธนาคาร ต้องเตรียมอะไร ทำอย่างไรบ้าง
  
• กู้บ้าน 1 ล้านบาท ควรผ่อนเดือนละเท่าไหร่
  
• มีบ้านหลายหลัง ต้องใส่ชื่อในทะเบียนบ้านทุกหลังไหม?

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย