กู้ร่วมซื้อบ้าน แต่ไม่มีชื่อในโฉนด ไม่นับเป็นหนี้! ผ่อนปรน LTV ใหม่ 100% เริ่ม 1 พ.ค. 68

ทำความรู้จักข้อดีของการผ่อนปรนมาตรการ LTV ใหม่ สำหรับผู้กู้ร่วม

จากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีผลบังคับใช้เมื่อเดือน เม.ย. 62 นับเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีเดียวกันนั้น เกิดการชะลอตัวลง เพราะทำให้คนซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ต้องแบกรับภาระการวางเงินดาวน์ที่สูงขึ้น

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มองว่าคนกู้ซื้อบ้าน-คอนโด ไม่ผ่านหลายราย เพราะต้องเก็บเงินมาวางเงินดาวน์ที่สูงขึ้น เพราะต้องเตรียมผ่อนบ้านอีกด้วย เมื่อไปหาคนกู้ร่วมก็ยาก คนที่ยินยอมกู้ร่วมกับเราก็จะถือว่ามีหนี้กันคนละครึ่ง แม้ผู้กู้ร่วมจะยินยอมให้เอาชื่อมาใส่ แต่เจ้าตัวไม่ได้มาอยู่บ้านเดียวกับเรา เมื่อเขาต้องการไปกู้บ้านของตัวเองขึ้นมาจริงๆ ก็จะต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น เพราะถือว่าเป็นการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2

LTV คืออะไร

LTV ย่อมาจากคำว่า “Loan to Value” คือ มาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยใช้กำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดสัดส่วนวงเงินสินเชื่อเทียบกับมูลค่าหลักประกัน เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และลดความเสี่ยงจากการก่อหนี้เกินตัวของผู้กู้

กู้ร่วมซื้อบ้าน แต่ไม่มีชื่อในโฉนด ไม่นับเป็นหนี้! เข้าใจหลักเกณฑ์ล่าสุด

ผู้กู้ร่วมได้ประโยชน์อะไร

• เดิม : การกู้ร่วมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเป็นการกู้ของทุกคน
• ใหม่ : ถ้าผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ผ่อนปรนเสมือนว่ายังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น

เป้าหมาย : เพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น

ตัวอย่างที่ 1

• ครั้งที่ 1 : A กับ B กู้ร่วมซื้อบ้านกัน แต่กรรมสิทธิ์เป็นของ A คนเดียว = ผ่อนปรน ไม่นับ B เป็นผู้กู้
• ครั้งที่ 2 : ต่อมา B ขอกู้ซื้อบ้านเป็นของตนเอง = เป็นสัญญาที่ 1 ของ B

ตัวอย่างที่ 2

• ครั้งที่ 1 : A กู้ซื้อบ้านคนเดียว = กรรมสิทธิ์เป็นของ A = เป็นสัญญาที่ 1 ของ A
• ครั้งที่ 2 : A กับ B กู้ร่วมซื้อบ้านกัน แต่กรรมสิทธิ์เป็นของ B คนเดียว (A ไม่มีกรรมสิทธิ์) = เป็นสัญญาที่ 1 ของ B เท่านั้น (ผ่อนปรนไม่นับ A เป็นผู้กู้)

ล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราวสำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 68-30 มิ.ย. 69

การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มีดังนี้

กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อ ต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

• มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป
• มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

หมายเหตุ: วงเงินกู้ขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนชำระของแต่ละบุคคล รวมถึงการพิจารณาของแต่ละธนาคาร

เหตุผลที่ผ่อนคลายมาตรการ LTV เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวต่อเนื่องและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน สอดคล้องกับข้อมูลที่ได้รับจากการหารือกับทั้งผู้ประกอบการในธุรกิจต่างๆ ที่เกี่ยวข้องและสถาบันการเงิน

อีกทั้งเกณฑ์ LTV ของไทยขณะนี้ถือว่าผ่อนคลายอยู่แล้วเมื่อเทียบกับต่างประเทศ ส่วนการบังคับใช้เกณฑ์ LTV ยังคงสำคัญเพื่อรักษามาตรฐานการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน ช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้กู้จะได้รับสินเชื่อเกินตัว และลดความเสี่ยงที่อาจเกิดกับเสถียรภาพของระบบการเงินจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์

อ่านเพิ่มเติม

• ธอส. เสิร์ฟสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษ เริ่ม 2.55% ต่อปี หนุนคนไทยมีบ้าน
• เอกสารกู้บ้าน 2568 แต่ละธนาคาร ต้องเตรียมอะไร ทำอย่างไรบ้าง
• วิธีขอหนังสือรับรองดอกเบี้ยเงินกู้ ธอส. ด้วยตนเองง่ายๆ เพื่อใช้ลดหย่อนภาษี