เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ง่ายๆ ด้วย REIT

อสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นสินทรัพย์ทางเลือกที่ได้รับความนิยมสูงสุด โดยสามารถลงทุนได้ทั้ง “ทางตรง” คือ ซื้อบ้านหรือคอนโดแล้วปล่อยให้เช่า และ “ทางอ้อม” คือ ลงทุนผ่าน กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT)

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรงมีข้อดีมากมาย ที่เด่นชัดที่สุดคือ การได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารหรือที่ดินซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้ และโดยมากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ที่ดิน หรือบ้านพร้อมที่ดิน มักจะเพิ่มขึ้นในระยะยาว แต่การลงทุนทางตรงก็มีข้อจำกัดหลายประการ เช่น ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเป็นหลักล้านหรือหลายล้านบาท เจ้าของต้องหาผู้เช่าเพื่อสร้างรายได้ แม้ได้ผู้เช่าแล้วก็ต้องคอยตามทวงเก็บเงินค่าเช่า พร้อมทั้งคอยดูแลความเรียบร้อยของทรัพย์สิน อาจมีเหตุให้ต้องซ่อมแซมและบำรุงรักษาอยู่เป็นระยะๆ ทั้งนี้ ข้อจำกัดที่สำคัญที่สุดคือ เรามักได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์เพียง 1-2 ชิ้น ทำให้ไม่ได้กระจายความเสี่ยงมากเท่าที่ควร

ข้อจำกัดหลายประการข้างต้น ทำให้นักลงทุนยุคใหม่หันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ “ทางอ้อม” ผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือกองรีทมากขึ้น เพราะเห็นว่าสามารถเริ่มลงทุนได้แม้มีเงินเพียงหลักพันหรือหลักหมื่น มีคนคอยดูแลให้ทั้งหมด ทั้งการหาผู้เช่า เก็บค่าเช่า ซ่อมแซม บำรุงรักษา และที่สำคัญคือ สามารถกระจายเงินลงทุนได้ในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ทั้งแบบกระจายหลายประเภท (อาคารสำนักงาน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า) และกระจายหลายประเทศ (ไทย สิงคโปร์ ออสเตรเลีย ฯลฯ)

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) เป็นกองทรัพย์สินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ ไม่ใช่นิติบุคคลเหมือนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยสินทรัพย์ที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ซึ่งทรัสตีมีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์ รวมทั้งดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ โดยที่ผู้ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ โดย REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ได้มีการลงทุน “ทางอ้อมแบบ 2 ชั้น” เพิ่มขึ้นมาอีกรูปแบบหนึ่ง เรียกว่า กองทุนรวมที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Funds) คือ กองทุนรวมซึ่งนำเงินที่ระดมได้จากการขายหน่วยลงทุนไปลงทุนในหน่วยลงทุนของ Property Fund หรือ REIT อีกทอดหนึ่ง และอาจเปิดกว้างไปลงทุนในหน่วยลงทุนของ Infrastructure Fund รวมไปถึงหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้วย ซึ่งเป็นการอำนวยความสะดวกสำหรับผู้ลงทุนที่ไม่มีเวลาหรือไม่มีข้อมูลในการวิเคราะห์ Property Fund/REIT/Infrastructure Fund ด้วยตนเอง เพราะมีผู้จัดการกองทุนคอยวิเคราะห์และคัดเลือกกองทุนให้ รวมทั้งช่วยกระจายความเสี่ยงไปลงทุนใน Property Fund และ REIT ที่หลากหลายด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียงหลักพันหรือหลักหมื่นบาท

ข้อดีของการลงทุนใน REIT ได้แก่

1. ใช้เงินลงทุนน้อย –เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียงหลักพันหรือหลักหมื่นบาท
2. ปันผลดี –รายได้จากค่าเช่าที่จะถูกจ่ายออกมาให้เราเป็นเงินปันผล ปัจจุบันอยู่ที่ 5-6% ต่อปี สูงว่าดอกเบี้ยเงินฝากหลายเท่า
3. ผันผวนน้อยกว่าหุ้น – เนื่องจากกอง REIT มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงมีราคาขึ้นลงเหมือนหุ้น แต่เมื่อเทียบข้อมูลในอดีตถึงปัจจุบัน ความเคลื่อนไหวของราคาหน่วย REIT มีความผันผวนน้อยกว่าหุ้นแบบครึ่งต่อครึ่ง
4. ช่วยลดความเสี่ยงพอร์ตลงทุน – เนื่องจากกอง REIT มักมีทิศทางการเคลื่อนไหวแตกต่างจากหุ้นและตราสารหนี้ การจัดพอร์ตเงินลงทุนโดยให้มีกอง REIT ด้วยจะช่วยลดความเสี่ยงของพอร์ตลงได้มาก

โดย วิน พรหมแพทย์, CFA