กฎหมายเช่าฉบับใหม่เรื่องที่ผู้ให้เช่าควรรู้

ในช่วงเวลาที่ผ่านมาไม่นานนี้ มีการเปลี่ยนแปลงกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ใกล้ตัวเราหลาย ๆ เรื่อง แต่หนึ่งในเรื่องที่น่าจะใกล้ตัวทุกคนมากก็คือ กฎหมายเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 ที่ผ่านมา ประกาศฉบับนี้จะมีผลอย่างไรต่อผู้เช่าบ้าง มาไล่เรียงกันดูไปพร้อม ๆ กันครับ

ย้อนอดีตกฎหมายเช่า เอื้อผู้ให้เช่ามากเกินไป

ผมขอย้อนอดีตกันสักนิดนะครับ แต่เดิมการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่ารายย่อย หรือรายใหญ่ชนิดที่เป็นการประกอบธุรกิจ เช่น อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า อยู่ภายใต้กฎเกณฑ์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 โดยมีพื้นฐานอยู่บนความเข้าใจที่ว่า “คู่สัญญาต่างมีอิสระ และมีฐานะเท่าเทียมกันในการเข้าทำสัญญา” แต่เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้ประกาศใช้มานานแล้ว ไม่ทันต่อสภาพสังคมและเศรษฐกิจในปัจจุบัน ทำให้ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีความได้เปรียบผู้บริโภคหรือผู้เช่าในหลายด้าน

บรรดาผู้มีอำนาจออกกฎหมายจึงเห็นว่าธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นต้องมีกฎเกณฑ์พิเศษเข้าควบคุม เพื่อลดความได้เปรียบของผู้ประกอบธุรกิจ และสร้างความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภคมากขึ้น จึงได้ออก “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561”

หลักใหญ่ใจความของประกาศฉบับนี้คือ สร้างความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภค โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป รวมถึงห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรม

สรุปประเด็นที่ผู้เช่าควรรู้ กันถูกเอาเปรียบ

จากประกาศฉบับใหม่นี้มีหลายส่วนที่เอื้อต่อประโยชน์ของผู้เช่ามากขึ้น ผมขอสรุปเนื้อหาให้ดังนี้

สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว
- ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย
- ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน
- ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด
- ผู้เช่าสามารถเลิกสัญญาโดยทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน แต่ต้องไม่ค้างค่าเช่า และมีเหตุจำเป็น
- เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้จะต้องระบุด้วยตัวอักษรที่เด่นชัดกว่าข้อความอื่น และก่อนเลิกสัญญา ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามสัญญาล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
- ผู้ให้เช่าต้องมอบสัญญาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ
- ห้ามยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดของผู้ให้เช่าไว้ในสัญญาเช่า
- ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
- ห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน
- ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด
- ห้ามให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าตรวจสอบทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
- ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
- ห้ามผู้ให้เช่าปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์หรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือเงื่อนไขสำคัญ
- ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายในทรัพย์จากการใช้งานตามปกติหรือจากเหตุสุดวิสัย

มีปัญหาแจ้ง สคบ. ผู้ให้เช่าเตรียมรับโทษจำ-ปรับ

หน่วยงานที่มีหน้าที่สอดส่องดูแลการปฏิบัติตามประกาศฉบับนี้ก็คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ สคบ. ซึ่งผู้เช่าที่ได้รับความเดือดร้อนจากผู้ประกอบธุรกิจที่ไม่ปฏิบัติตามประกาศฉบับนี้สามารถร้องเรียนผ่านหมายเลข 1166 ได้

โดย สคบ. จะตรวจสอบข้อร้องเรียน หากเป็นจริงก็จะดำเนินการเปรียบเทียบปรับผู้ประกอบธุรกิจ และยังสามารถดำเนินการฟ้องคดีแพ่งแทนผู้บริโภคได้ด้วย หรือผู้บริโภคสามารถฟ้องคดีแพ่งเพื่อเรียกค่าเสียหายหรือบังคับให้เป็นไปตามประกาศต่อศาลโดยตรงอีกช่องทางหนึ่งด้วย

ทั้งนี้ ทางอาญา หากผู้ให้เช่ามีการฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามประกาศฉบับนี้ อาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ประกาศฉบับนี้ หากพิจารณาเผิน ๆ แล้วก็จะพบว่าคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า และน่าจะทำให้ผู้เช่าได้รับประโยชน์อย่างมาก แต่ด้วยกลไกเศรษฐกิจแบบทุนนิยมในประเทศไทยเช่นทุกวันนี้ ผมเชื่ออย่างยิ่งว่าสุดท้ายผู้ประกอบธุรกิจที่ได้รับภาระเพิ่มขึ้นจากการปฏิบัติตามประกาศก็จะต้องผลักภาระดังกล่าวมาให้ผู้บริโภครับไว้ในรูปแบบของการขึ้นค่าเช่า ซึ่งทำให้ผลสุดท้ายผู้บริโภคยังคงไม่ได้รับประโยชน์เพิ่มขึ้นอยู่ดี

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co