ตลาด บ้าน ปี 52 เป็นของผู้ซื้อ จริงหรือ !

เมื่อปัจจัยเรื่องภาวะเงินเฟ้อเริ่มลดลง ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตัดสินใจใช้นโยบายทางการเงิน ประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายทันทีพรวดเดียว 1% จากเดิม 3.75% เหลือ 2.75% เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนอย่างเร่งด่วน ซึ่งจะช่วยลดภาระเรื่องต้นทุนของผู้ประกอบการ และโชคดีที่ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งก็ขานรับทันที ประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง 0.5% แน่นอนว่าเป็นปัจจัยบวกต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย

นับจากนี้จะเห็นมาตรการถูกยิงออกมาเป็นชุดๆ ล่าสุด กรณ์ จาติกวณิช รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เครื่องร้อนเดินหน้ากระตุ้นตลาดอสังหาฯ อีกระลอก หวังเพิ่มแรงเหวี่ยงผลักดันเศรษฐกิจในประเทศให้เติบโต เตรียมนำภาระดอกเบี้ยจากการผ่อนบ้านมาหักลดหย่อนเพิ่มจาก 1 แสนบาทต่อปี เป็นกว่า 2 แสนบาทต่อปี ภายใต้เงื่อนไขหากซื้อบ้านใหม่ในโครงการจัดสรรในปี 2552 รับสิทธิประโยชน์เต็มที่ และการขยายฐานเพดานลดหย่อนภาษีครั้งนี้ครอบคลุมถึงบ้านระดับราคาตั้งแต่ 1 ล้าน ถึง 8 ล้านบาท

// //

มาตรการรัฐช่วยหนุนแรงซื้อ

อภิชาติ อรรฆย์ฐากูร ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายสินเชื่อเคหะ ธนาคารนครหลวงไทย กล่าวให้ความเห็นว่า มาตรการนี้เป็นการขยายฐานผู้ซื้อบ้านให้ได้รับผลประโยชน์เพิ่มมากขึ้น ส่วนจะได้มากหรือน้อยฐานรายได้และฐานภาษีที่จ่ายของผู้บริโภค และผู้ที่ซื้อบ้านในระดับราคามากถึง 8 ล้านบาทนั้นต้องเป็นผู้มีรายได้สูง

การขยายเพดานการนำดอกเบี้ยที่เกิดจากภาระการผ่อนบ้านไปหักลดหย่อนภาษีได้เพิ่มขึ้นนี้ จะทำให้บ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาท ได้รับประโยชน์ไปด้วย ซึ่งกลุ่มผู้บริโภคดังกล่าวนี้ถือว่าเป็นกลุ่มที่มีรายได้ระดับกลาง มีการใช้จ่ายต่อเนื่อง ส่งผลให้มีการหมุนเวียนเงินในระดับมากขึ้น ในขณะที่ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการที่มีบ้านพร้อมขายหรือพร้อมโอนทำนิติกรรมจะได้รับประโยชน์มากกว่าบ้านสั่งสร้าง และผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อมทั้งชื่อเสียงและฐานทางการเงินจะได้เปรียบทางธุรกิจมากกว่ารายกลางและเล็กที่ขณะนี้กำลังเผชิญกับปัญหาด้านสถานะทางการเงินใช้เป็นทุนหมุนเวียนในกิจการ

นอกจากนี้ อภิชาติ ยังให้ความเห็นว่า นอกจากมาตรการต่างๆ ดังกล่าวนี้ เชื่อว่าในปีนี้รัฐบาลโดยธนาคารแห่งประเทศไทยจะต้องมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงมาอีก จากปัจจุบันอยู่ที่ 2.75% เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน ซึ่งหากมีการปรับลดธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ก็คงปรับลดตาม

ด้าน ชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเป็นผลดีต่อทั้งดีเวลลอปเปอร์และผู้ซื้อ ทำให้ภาระของผู้ซื้อลดลง เพราะส่วนใหญ่กว่า 80% ของผู้ซื้อบ้านต้องขอสินเชื่อจากธนาคาร และในปีที่ 2 ของการกู้ จะคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งอิงกับอัตราดอกเบี้ยเอ็มแอลอาร์ หรือ เอ็มอาร์อาร์

หากดอกเบี้ยลดลง 1% จะทำให้ภาระการผ่อนชำระต่อเดือนลดลง 7-8% ทำให้กำลังซื้อสูงขึ้น ซึ่งเมื่อรวมกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยการยืดอายุมาตรการ ภาษี ออกไปอีก 1 ปี สิ้นสุดมีนาคม 2553 โดยลดค่าธรรมเนียมการโอน 2% เหลือ 0.01% การจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ขณะที่ภาษีธุรกิจเฉพาะจาก 3.3% เหลือ 0.11%

ในการลดภาษีธุรกิจเฉพาะนี้ยอมรับว่าผู้ประกอบการได้ประโยชน์มากกว่าผู้บริโภค ส่วนที่ว่าผู้ประกอบการรายไหนจะนำเอาผลประโยชน์ที่ได้นั้นมาใช้เป็นค่าการตลาดเพื่อจัดโปรโมชั่นให้แก่ผู้บริโภค ก็ถือว่าผู้ซื้อได้ประโยชน์ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับที่รัฐบาลยืดอายุให้อีก 1 ปี จะยิ่งเป็นผลดีต่อการซื้อบ้าน เพราะภาระค่าใช้จ่ายในส่วนดังกล่าวของลูกค้าลดลงถึง 3% เป็นการช่วยเร่งให้คนที่อยากมีบ้านตัดสินใจซื้อบ้านได้ทันที

แต่หากมองตรงกันข้ามในเชิงธุรกิจ ผู้ประกอบการก็จะได้รับสิทธิประโยชน์ด้านภาษีที่จะได้ กำไร กลับเข้ากระเป๋าทันทีเช่นกัน ไม่ต่ำกว่า 3-4% !!

ผู้ประกอบการแข่งอัดโปรโมชั่น

พร้อมกันนี้ ผู้บริหารแบงก์กสิกรไทยยังให้ความเห็นว่า ส่วนตัวยังเชื่อว่าปีหน้า โดยเฉพาะช่วงต้นปี ผู้ประกอบการก็จัดโปรโมชั่นลดราคาบ้านก็จะยังมีให้เห็น เพราะทุกรายต้องแข่งขันกันเพื่อแย่งชิงตลาด หากสถานการณ์กลับมาดีขึ้นมาก ผู้ซื้ออาจจะมั่นใจที่จะซื้อได้ทันที โดยไม่ต้องรอให้ราคาบ้านลดลงต่ำที่สุด

ก็สอดคล้องกับ สมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ระบุว่า ปีหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนเดิม ทุกรายยังต้องแข่งกันลดราคาอยู่ กำไรที่ผู้ประกอบการได้มา ก็คืนกลับเป็นส่วนลดหรือของแถมให้ลูกค้าหมด สถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ในขณะนี้ถือว่าตลาดเป็นของผู้ซื้อ เพราะในภาวะที่เศรษฐกิจตกต่ำจะมีบ้านและคอนโดหลุดดาวน์ หรือเอ็นพีเอราคาถูกจากหน่วยงานต่างๆ ถูกนำมาประกาศขายเพิ่มขึ้นกว่าปกติ

บ้านหรือคอนโดหลุดดาวน์ในบางทำเลที่นำมาขายใหม่อาจตั้งราคาถูกกว่าเดิมเล็กน้อยเพื่อจูงใจผู้ซื้อ ยกเว้นเป็นโครงการในทำเลที่ได้รับความนิยมซึ่งส่วนใหญ่ตามแนวรถไฟฟ้า แนวโน้มการนำบ้านหรือคอนโดหลุดดาวน์มาขายลดราคาจะมีเพิ่มขึ้นหรือไม่ในปีหน้า คงต้องขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นทางการเมืองเป็นสำคัญ

ขณะนี้ ธงชัย บุศราพันธ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวในทำนองเดียวกันว่า ถึงแม้ภาวะเศรษฐกิจและการเมืองขณะนี้ไม่เอื้ออำนวยต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับในภาพรวมเริ่มมีนักลงทุนบางรายนำบ้านหรือคอนโดที่ซื้อไว้ออกมาประกาศขายลดราคาต่ำกว่าทุน แต่ในขณะเดียวกันก็ถือเป็นโอกาสที่ดีของกลุ่มผู้ซื้อบ้านที่มีความพร้อมด้านเงินและต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เพราะสามารถเลือกซื้อบ้านที่มีราคาถูกลง

จริงอยู่ผมบอกว่ายังเป็นปีของผู้ซื้อ แต่จริงๆ แล้วราคาที่ลดก็ลดได้เพียงระดับหนึ่ง ผมไม่เชื่อว่าจะมีใครดัมพ์ราคาขายลงมามาก ธงชัย กล่าวให้ความเห็น

บ้านลอตใหม่ถูกกว่าลอตเก่า

ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ เพอร์เฟค เห็นว่า อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงมีผลเฉพาะต่อสต็อกบ้านลอตใหม่ เพราะทำให้ภาระต้นทุนทางการเงินของดีเวลลอปเปอร์ลดลง แต่ไม่มีผลต่อราคาบ้านที่เป็นสต็อกเก่า เนื่องจากเป็นบ้านที่สร้างจากต้นทุนเดิม เช่น ในช่วงกลางปีนี้ที่ราคาเหล็กเพิ่มสูงขึ้นเป็นเท่าตัว แต่เพื่อระบายสต็อกเก่า ทำให้เจ้าของโครงการต้องหันมาจัดโปรโมชั่นเป็นช่วงๆ ในรูปแบบที่แตกต่างกัน

การจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบใด สุดท้ายก็คือลดราคา การลดราคานั้นจะต้องมีกลยุทธ์เพื่อไม่ให้ลูกค้าเก่าที่ซื้อไปรู้สึกว่ามูลค่าของบ้านหรืออสังหาฯ ที่ซื้อไปนั้นลดลง ธีระชน กล่าวและว่า ส่วนบ้านลอตใหม่ที่ออกมาแล้วขายในราคาที่ถูกลงนั้น เพื่อรักษาความรู้สึกลูกค้าเก่า ทางโครงการก็จะใช้วิธีการออกแบบบ้านใหม่ หรือออกบ้านซีรีส์ใหม่สู่ตลาดแทน

พร้อมกันนี้ เขายังกล่าวว่า ภาพที่เห็นในขณะนี้ ในยุคที่ผู้บริโภคอยู่ในภาวะที่ไม่มั่นใจ ชะลอการตัดสินใจซื้อ หากมีส่วนใดที่ทางโครงการหรือแต่ละบริษัทสามารถลดให้ลูกค้าได้ ก็ลดให้อยู่แล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มลูกค้าที่บริษัทมั่นใจว่ามีเครดิตดี สามารถขอสินเชื่อธนาคารผ่านแน่นอน

การขยายเพดานการนำภาระดอกเบี้ยซื้อบ้านไปลดหย่อนภาษีได้จากเดิม 1 แสนบาท เป็นกว่า 2 แสนบาท เวลามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมจะสิ้นสุดเดือนมีนาคม 2552 ไปเป็นเดือนมีนาคม 2553 ธีระชน ประเมินว่า ไม่ใช่คำตอบในเวลาที่ผู้บริโภคขาดความมั่นใจในการซื้ออสังหาฯ เนื่องจากการขยายเวลามาตรการภาษีจะเป็นผลดีต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ในด้านการลดค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารลง แต่อาจจะไม่ช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อของผู้บริโภคที่เห็นสัญญาณชะลอตัวลงมามากในช่วงปลายปีนี้ ซึ่งถือว่าแย่ที่สุด ทั้งๆ ที่ช่วงโค้งสุดท้ายของทุกปีเป็นช่วงที่มีการขายพีคสุด

ทั้งนี้ การปรับลดอัตราดอกเบี้ยหรือการแข่งขันด้านแพ็กเกจการเงิน หรือดอกเบี้ยพิเศษของธนาคารต่างๆ นั้น เชื่อว่าปีหน้าการแข่งขันก็จะยังคงรุนแรง เพราะแบงก์เองต้องการสกรีนลูกค้าเกรดเอ หรือลูกค้าชั้นดีเข้าพอร์ตเท่านั้น

ปรียา เทศนอก

เสียงเล็กๆ นวันเด็กขอนายกฯช่วยคนไทยรักกัน

วันเด็กแห่งชาติปีนี้...ผู้ปกครองต่างพาบุตรหลานไปเที่ยวชมตามสถานที่ต่างๆ ที่เปิดเป็นพื้นที่ต้อนรับเด็กและเยาวชน โดยเฉพาะ ทำเนียบรัฐบาล ที่เคยโอ่อ่ากว้างใหญ่ กลับแคบลงไปถนัดตา