เปิดพิกัด 5 จังหวัด "ที่ดิน" ราคาประเมินถูกสุดในไทย ตารางวาเริ่มต้นหลักสิบ!

เปิด 5 จังหวัดที่มีราคาประเมินที่ดิน เริ่มต้นต่ำที่สุดในไทย รอบปี 2566-2569 เริ่มเพียงตารางวาละ 50 บาท พร้อมข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินราคาถูก

เปิด 5 จังหวัดที่มีราคาประเมินที่ดินเริ่มต้นต่ำที่สุดในประเทศไทย พบราคาต่ำสุดเพียงตารางวาละ 50 บาท หรือคิดเป็นไร่ละ 20,000 บาท แต่ก่อนรีบตัดสินใจซื้อ ต้องเข้าใจก่อนว่าตัวเลขนี้เป็น “ราคาประเมินราชการ” ของที่ดินบางแปลง ไม่ใช่ราคาขายเฉลี่ยทั้งจังหวัด

ท่ามกลางราคาที่ดินในเมืองใหญ่ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลายคนเริ่มมองหาที่ดินในต่างจังหวัดเพื่อสร้างบ้าน ทำการเกษตร หรือซื้อเก็บไว้ในระยะยาว แต่ประเทศไทยยังมีที่ดินบางพื้นที่ซึ่งมีราคาประเมินเริ่มต้นเพียงหลักสิบบาทต่อตารางวา จนกลายเป็นตัวเลขที่ชวนให้หลายคนสงสัยว่า ยังมีที่ดินราคานี้อยู่จริงหรือไม่

จากข้อมูลราคาประเมินที่ดินรอบบัญชี พ.ศ. 2566-2569 ซึ่งจัดทำโดยกรมธนารักษ์ เมื่อนำราคาต่ำสุดของแต่ละจังหวัดมาเปรียบเทียบ พบว่า 5 จังหวัดที่มีราคาเริ่มต้นต่ำที่สุด ได้แก่ พิษณุโลก อุบลราชธานี พิจิตร ชัยภูมิ และอุตรดิตถ์

5 จังหวัดราคาประเมินที่ดินต่ำสุดในไทย ปี 2566-2569

1. พิษณุโลก เริ่มต้น 50 บาทต่อตารางวา
2. อุบลราชธานี เริ่มต้น 50 บาทต่อตารางวา
3. พิจิตร เริ่มต้น 75 บาทต่อตารางวา
4. ชัยภูมิ เริ่มต้น 75 บาทต่อตารางวา
5. อุตรดิตถ์ เริ่มต้น 90 บาทต่อตารางวา

เนื่องจากพิษณุโลกและอุบลราชธานีมีราคาเริ่มต้นเท่ากันที่ 50 บาทต่อตารางวา จึงถือว่าครองอันดับต่ำสุดร่วมกัน ขณะที่พิจิตรและชัยภูมิมีราคาเริ่มต้นเท่ากันที่ 75 บาทต่อตารางวา ส่วนอุตรดิตถ์ตามมาในราคาเริ่มต้น 90 บาทต่อตารางวา

อันดับ 1 พิษณุโลก ราคาประเมินเริ่มต้น 50 บาทต่อตารางวา

จังหวัดพิษณุโลกมีช่วงราคาประเมินที่ดินตั้งแต่ประมาณ 50-100,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาที่แตกต่างกันมากสะท้อนให้เห็นว่าทำเลภายในจังหวัดมีทั้งพื้นที่ชนบท พื้นที่เกษตร และย่านเศรษฐกิจในตัวเมือง

หากคำนวณจากราคาเริ่มต้น 50 บาทต่อตารางวา ที่ดินขนาด 1 ไร่ หรือ 400 ตารางวา จะมีราคาประเมินอยู่ที่ประมาณ 20,000 บาทต่อไร่ อย่างไรก็ตาม ราคานี้อาจพบเฉพาะที่ดินบางแปลงซึ่งมีข้อจำกัดด้านทำเล การเข้าถึง หรือการใช้ประโยชน์

อันดับ 2 อุบลราชธานี ราคาประเมินเริ่มต้น 50 บาทต่อตารางวา

อุบลราชธานีเป็นอีกจังหวัดที่มีราคาประเมินต่ำสุดเริ่มต้นประมาณ 50 บาทต่อตารางวา เช่นเดียวกับพิษณุโลก ขณะที่พื้นที่เศรษฐกิจและทำเลสำคัญภายในจังหวัดมีราคาประเมินสูงสุดประมาณ 110,000 บาทต่อตารางวา

เมื่อคำนวณเป็นพื้นที่ 1 ไร่ ราคาประเมินเริ่มต้นจะอยู่ที่ประมาณ 20,000 บาท แต่ผู้ซื้อไม่ควรใช้ตัวเลขนี้เป็นราคากลางของทั้งจังหวัด เพราะพื้นที่ใกล้ตัวเมือง ถนนสายหลัก จุดผ่านแดน และชุมชน มีราคาสูงกว่าอย่างชัดเจน

อันดับ 3 พิจิตร ราคาประเมินเริ่มต้น 75 บาทต่อตารางวา

จังหวัดพิจิตรมีราคาประเมินที่ดินอยู่ในช่วงประมาณ 75-37,500 บาทต่อตารางวา โดยพื้นที่ราคาต่ำมักเป็นพื้นที่ชนบทหรือพื้นที่เกษตรซึ่งอยู่ห่างจากย่านเศรษฐกิจและสิ่งอำนวยความสะดวก

ราคาเริ่มต้น 75 บาทต่อตารางวา คิดเป็นราคาประเมินประมาณ 30,000 บาทต่อไร่ อย่างไรก็ตาม ราคาซื้อขายจริงอาจสูงกว่านี้ ขึ้นอยู่กับสภาพถนน ระบบน้ำ ไฟฟ้า รูปร่างของแปลง และความต้องการซื้อขายในพื้นที่

อันดับ 4 ชัยภูมิ ราคาประเมินเริ่มต้น 75 บาทต่อตารางวา

ชัยภูมิมีราคาประเมินที่ดินเริ่มต้นประมาณ 75 บาทต่อตารางวา และมีราคาสูงสุดในบางทำเลประมาณ 53,500 บาทต่อตารางวา จึงเป็นอีกจังหวัดที่มีช่องว่างระหว่างราคาพื้นที่ชนบทกับย่านเศรษฐกิจค่อนข้างมาก

หากคิดจากราคาเริ่มต้น ที่ดินขนาด 1 ไร่จะมีราคาประเมินประมาณ 30,000 บาท แต่พื้นที่ซึ่งมีวิวธรรมชาติ อยู่ใกล้แหล่งท่องเที่ยว หรือเข้าถึงได้สะดวก อาจมีราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินหลายเท่า

อันดับ 5 อุตรดิตถ์ ราคาประเมินเริ่มต้น 90 บาทต่อตารางวา

อุตรดิตถ์มีราคาประเมินที่ดินอยู่ในช่วงประมาณ 90-60,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาเริ่มต้นคิดเป็นประมาณ 36,000 บาทต่อไร่ และมักพบในพื้นที่ซึ่งอยู่ห่างจากเมืองหรือมีข้อจำกัดด้านการเข้าถึง

ส่วนพื้นที่ติดถนนสายสำคัญ ใกล้ชุมชน หรืออยู่ในเขตเศรษฐกิจของจังหวัด ย่อมมีราคาประเมินและราคาซื้อขายสูงขึ้นตามศักยภาพของทำเล ผู้สนใจจึงควรตรวจสอบเป็นรายแปลง ไม่ควรเหมารวมว่าที่ดินทั่วทั้งจังหวัดมีราคาต่ำในระดับเดียวกัน

สรุปราคาประเมินเริ่มต้น คิดเป็นเงินต่อไร่เท่าไหร่?

• 50 บาทต่อตารางวา เท่ากับประมาณ 20,000 บาทต่อไร่
• 75 บาทต่อตารางวา เท่ากับประมาณ 30,000 บาทต่อไร่
• 90 บาทต่อตารางวา เท่ากับประมาณ 36,000 บาทต่อไร่

ตัวเลขข้างต้นเป็นการคำนวณจากราคาประเมินโดยใช้พื้นที่ 1 ไร่ เท่ากับ 400 ตารางวา ไม่ได้รวมค่าธรรมเนียม ภาษี ค่าโอน ค่านายหน้า ค่าออกแบบ หรือค่าเตรียมพื้นที่ ซึ่งอาจทำให้ต้นทุนจริงสูงขึ้นอีกมาก

ทำไมที่ดินบางแปลงจึงมีราคาประเมินเพียงหลักสิบบาท?

ที่ดินราคาประเมินต่ำมากมักมีเงื่อนไขบางอย่างซ่อนอยู่ เช่น อยู่ห่างจากถนน ไม่มีทางเข้าออกตามกฎหมาย ไม่มีไฟฟ้าหรือน้ำประปา เป็นพื้นที่ลาดชัน น้ำท่วมซ้ำซาก หรือมีข้อจำกัดในการก่อสร้าง ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อศักยภาพในการใช้ประโยชน์และมูลค่าของที่ดิน

บางแปลงอาจเป็น “ที่ดินตาบอด” ซึ่งไม่มีทางเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะ แม้ราคาจะต่ำ แต่ผู้ซื้ออาจต้องเจรจาขอทางจำเป็นกับเจ้าของที่ดินข้างเคียง หรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเพื่อจัดการเรื่องทางเข้าออกก่อนนำมาใช้ประโยชน์

ราคาประเมินที่ดินกับราคาตลาด ต่างกันอย่างไร?

ราคาประเมินที่ดิน เป็นราคาที่ภาครัฐกำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ส่วน ราคาตลาด คือราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงซื้อขายกันจริง ซึ่งได้รับอิทธิพลจากความต้องการ ทำเล สภาพพื้นที่ และศักยภาพการพัฒนา

ดังนั้น แม้ที่ดินแปลงหนึ่งจะมีราคาประเมินเพียง 50 บาทต่อตารางวา แต่เจ้าของอาจตั้งราคาขายสูงกว่านั้นหลายเท่า ในทางกลับกัน หากที่ดินมีปัญหาหรือขายยาก ราคาซื้อขายจริงอาจใกล้เคียงหรือต่ำกว่าราคาที่ผู้ขายคาดหวังได้เช่นกัน

ก่อนซื้อที่ดินราคาถูก ต้องตรวจสอบอะไรบ้าง?

• ตรวจสอบเลขที่โฉนดและชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ให้ตรงกับผู้ขาย
• ตรวจสอบว่าที่ดินมีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะหรือไม่
• ตรวจสอบแนวเขตและรังวัดพื้นที่จริงก่อนทำสัญญา
• เช็กผังเมืองและข้อจำกัดด้านการก่อสร้าง
• สำรวจประวัติน้ำท่วม ดินถล่ม และภัยธรรมชาติในพื้นที่
• ตรวจสอบระบบไฟฟ้า น้ำประปา สัญญาณโทรศัพท์ และอินเทอร์เน็ต
• เปรียบเทียบราคาซื้อขายของที่ดินใกล้เคียงหลายแปลง
• ตรวจสอบภาระจำนอง การอายัด และสิทธิของบุคคลอื่น
• ประเมินค่าใช้จ่ายในการถมดิน ทำถนน และนำสาธารณูปโภคเข้าพื้นที่

เช็กราคาประเมินที่ดินรายแปลงได้ที่ไหน?

ประชาชนสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินผ่านระบบค้นหาราคาประเมินของกรมธนารักษ์ โดยใช้เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ และจังหวัดที่ตั้งของแปลง ระบบจะแสดงข้อมูลราคาประเมินของที่ดินแปลงนั้นตามบัญชีที่ใช้อยู่

หากต้องการซื้อขายจริง ควรนำราคาประเมินมาใช้ประกอบการตัดสินใจร่วมกับราคาตลาดในพื้นที่ และลงสำรวจสภาพแปลงด้วยตัวเอง เพราะข้อมูลระดับจังหวัดเป็นเพียงภาพรวม ไม่สามารถสะท้อนคุณสมบัติและปัญหาของที่ดินแต่ละแปลงได้ทั้งหมด

สรุป จังหวัดไหนมีราคาประเมินที่ดินต่ำที่สุด?

จากราคาประเมินรอบปี 2566-2569 จังหวัดที่มีราคาเริ่มต้นต่ำที่สุดคือ พิษณุโลกและอุบลราชธานี ที่ประมาณ 50 บาทต่อตารางวา ตามด้วย พิจิตรและชัยภูมิ ที่ประมาณ 75 บาทต่อตารางวา และ อุตรดิตถ์ ที่ประมาณ 90 บาทต่อตารางวา 

อย่างไรก็ตาม คำว่า “ที่ดินถูกที่สุด” ไม่ได้หมายความว่าที่ดินทุกแปลงในจังหวัดนั้นมีราคาถูก และไม่ได้แปลว่าเป็นโอกาสลงทุนที่คุ้มค่าเสมอไป ราคาที่ต่ำอาจมาพร้อมข้อจำกัดด้านสิทธิ ทางเข้าหรือการพัฒนา ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบทั้งเอกสารและสภาพพื้นที่จริงให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ