เจาะเทคนิคลงทุน "อพาร์ตเมนต์" มหา′ลัย-ในเมือง ทำเลแบบนี้...ใช่เลย

เจาะเทคนิคลงทุน "อพาร์ตเมนต์" มหา′ลัย-ในเมือง ทำเลแบบนี้...ใช่เลย
ประชาชาติธุรกิจ

สนับสนุนเนื้อหา

ในบรรดาอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท "อพาร์ตเมนต์" เป็นหนึ่งในตัวเลือกของการลงทุนที่น่าสนใจ สำหรับคนที่มีที่ดินและเงินทุน เพราะให้ผลตอบแทนค่อนข้างสม่ำเสมอเฉลี่ยปีละ 8-9% ของเงินทุน หากเลือกทำเลที่ใช่ กลุ่มเป้าหมายถูกต้อง มีโอกาสเก็บกินยาว

ซัพพลาย 14 จังหวัด 4.6 แสนห้อง

จากข้อมูล "KK-ธนาคารเกียรตินาคิน" โดยฝ่ายสินเชื่อธุรกิจอพาร์ตเมนต์พบว่า ปี"55 ตลาดอพาร์ตเมนต์ใน 14 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ชลบุรี-พัทยา เชียงใหม่ ขอนแก่น มหาสารคาม อุบลราชธานี นครราชสีมา ประจวบคีรีขันธ์-หัวหิน ภูเก็ต และสงขลา มีอพาร์ตเมนต์รวมกันประมาณ 459,800 ห้อง ในจำนวนนี้สัดส่วน 75% อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อีก 25% อยู่ในต่างจังหวัด

อพาร์ตเมนต์ที่จับกลุ่มลูกค้า "คนทำงาน" มีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 92% ส่วนลูกค้า "นักศึกษา" มีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 94% ตลาดที่จับกลุ่ม "แรงงาน" อัตราเข้าพักค่อนข้างอ่อนไหวจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น น้ำท่วม การลดต้นทุนของผู้ประกอบการโรงงาน

ย่านแคมปัส-กลางเมืองน่าลงทุน

ล่าสุด KK จัดสัมมนา "การเริ่มต้นธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้ซักเซส ไม่ยากอย่างที่คิด" นำเสนอข้อมูลโฟกัสพื้นที่ "กรุงเทพฯ-ปริมณฑล" เป็นหลัก มีการชี้เป้า "ทำเลเด่น" เน้นเจาะกลุ่มผู้เช่า "คนทำงาน-นักศึกษา" แบ่งทำเลตามการแข่งขันเป็น 3 ระดับ ดังนี้

1.ทำเลที่การแข่งขันยังต่ำ ได้แก่ ม.กรุงเทพ ม.พระจอมเกล้าพระนครเหนือ ม.พระจอมเกล้าธนบุรี (บางมด) และ ม.รังสิต 2.ทำเลที่มีการแข่งขันปานกลาง ได้แก่ โซนรัชดาภิเษก สุขุมวิทตอนปลาย (อ่อนนุช-บางนา) อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ลาดกระบัง ลาดพร้าว รามคำแหง แจ้งวัฒนะ วงเวียนใหญ่ และเกษตร-งามวงศ์วาน 3.ทำเลที่มีการแข่งขันสูง ได้แก่ ม.ราชมงคล คลอง 6 และ ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต

เปิดทำเลนักศึกษาเช่า 100%

เจาะรายละเอียดทำเลที่การแข่งขันต่ำ ผลสำรวจพบว่า บริเวณ "ม.กรุงเทพ" มี 35 โครงการ จำนวน 5,112 ห้อง กระจายอยู่ในบริเวณซอยรังสิตภิรมย์ และฝั่งตรงข้ามมหาวิทยาลัย ค่าเช่าเฉลี่ยเดือนละ 3,000-6,000 บาท อัตราเข้าพักเฉลี่ย 98% และเป็นนักศึกษา 100%

"ม.รังสิต" มี 58 โครงการ 5,758 ห้อง กระจายอยู่ในบริเวณแนว ถ.เอกประจิม ถ.เอกทักษิณ ถ.เอกเจริญ ซอยวัดนาวงศ์ และถนนหลังมหาวิทยาลัย ค่าเช่าเฉลี่ย 4,000-8,000 บาท อัตราเข้าพักเฉลี่ย 93% เป็นนักศึกษา 100%

"ม.พระจอมเกล้าพระนครเหนือ" มี 70 โครงการ 4,525 ห้อง กระจายตัวอยู่บริเวณด้านหลังมหาวิทยาลัย ซอยวงศ์สว่าง 11 ฝั่งตรงข้ามมหาวิทยาลัย ถ.พิบูลสงคราม และซอยพิบูลสงคราม 6 ค่าเช่าเฉลี่ย 2,500-4,500 บาท อัตราเข้าพักเฉลี่ย 97% และเป็นนักศึกษา 100%

"ม.พระจอมเกล้าธนบุรี" มี 27 โครงการ 2,283 ห้อง ค่าเช่าเฉลี่ย 2,000-3,500 บาท กระจายตัวตามแนว ถ.พุทธบูชา ถ.ประชาอุทิศ และ ถ.ประชาอุทิศต่อเนื่องสุขสวัสดิ์ อัตราเข้าพักเฉลี่ย 97% เป็นคนทำงาน 80% นักศึกษา 20%

ส่วนทำเลที่มีการแข่งขันปานกลาง ยกตัวอย่างคือ "อนุสาวรีย์ชัยฯ" มีถึง 111 โครงการ 11,461 ห้อง กระจายอยู่ในซอยรางน้ำ ซอยราชวิถี ซอยย่อยศรีอยุธยา ซอยหมอเหล็ง ค่าเช่าเฉลี่ย 4,000-8,000 บาท อัตราเข้าพัก 95% แบ่งเป็นคนทำงาน 70% นักเรียน-นักศึกษา 95%

2 ปี ค่าเช่าขยับ 10-14%

ธ.เกียรตินาคินชี้ว่า กลุ่มลูกค้าอพาร์ตเมนต์ที่น่าสนใจคือ "นักศึกษา-คนทำงาน" เพราะนับจากปี 2553-2555 ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กลุ่มนักศึกษา, ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 14% จากเดือนละ 3,500 บาท เป็น 4,000 บาท กลุ่มคนทำงาน, ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 10% จากเดือนละ 5,000 บาท เป็น 5,500 บาท

ในด้านค่าเช่าแบ่งได้ 3 ระดับ คือ 3,000-4,000 บาท/เดือน, 4,000-6,000 บาท/เดือน และ 6,000-8,000 บาท/เดือน พบประเด็นที่สนใจ 3 ข้อ คือ 1.ระดับราคาที่ตลาดตอบรับดีทั้ง 2 กลุ่ม คือช่วง 3,000-4,000 บาท/เดือน มีขนาดห้อง 22-23 ตารางเมตร 2.ห้องเช่าราคาเดือนละ 6,000-8,000 บาท หากเป็นนักศึกษาจะต้องการห้องประมาณ 40 ตารางเมตร และต้องการฟิตเนส-สระว่ายน้ำ

ส่วนกลุ่มคนทำงานจะต้องการห้องขนาดประมาณ 30 ตารางเมตร โดยไม่ได้คาดหวังมีฟิตเนส-สระว่ายน้ำ และ 3.กลุ่มที่เช่าระดับราคา 4,000-6,000 บาท หากเป็นคนทำงานจะต้องการลิฟต์และเครื่องทำน้ำอุ่น แต่นักศึกษาจะไม่ได้คาดหวัง

ประเด็นที่น่าสนใจคือคำถามที่ว่า...หากจะลงทุนทำอพาร์ตเมนต์ ขนาด "หน้ากว้าง" ของห้องแค่ไหนจึงเหมาะสม ?

ผลวิจัยพบว่า ห้องหน้ากว้าง "5.10 เมตร" คือจุดกึ่งกลางที่เหมาะสม เพราะไม่แคบจนเกินไป ขณะเดียวกัน เป็นขนาดสแปนเสาห้อง (ระยะห่างระหว่างเสา) ที่สามารถทำที่จอดรถได้ 2 คันพอดี จึงไม่เหลือพื้นที่ส่วนเกินสำหรับที่จอดรถมากนัก

ทั้งหมดนี้เป็นเทคนิคการลงทุนอพาร์ตเมนต์ให้ได้กำไรใน พ.ศ.นี้