เซ็นทรัลทิ้งโปรเจ็กต์สวนลุมไนท์ สนง.ทรัพย์สินฯนับหนึ่งใหม่ ยักษ์อสังหาฯแห่ชิงดำ

ปริศนา "เซ็นทรัล" ยกเลิกสัญญาเช่าที่ดินโรงเรียนเตรียมทหาร ของ สนง.ทรัพย์สินฯ พับแผนผุดคอมเพล็กซ์หมื่นล้าน อ้างสถานการณ์เปลี่ยน

วงการจับตาหวนร่วมวงชิงที่ดินผืนเดิมที่ถูกรวบแปลงปัดฝุ่นเปิดประมูลใหม่ 88 ไร่ เผยบิ๊กพัฒนาที่ดินทั้งแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์-ที.ซี.ซี.แลนด์-ซิตี้เรียลตี้ จ้องฮุบทำเลไข่แดง ขณะที่ กทม.เตรียมปลดล็อกข้อบัญญัติควบคุมความสูงอาคารไม่เกิน 45 เมตร ให้ใช้ประโยชน์ได้ไม่จำกัด

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากที่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์โดยบริษัทในเครือคือ "ทุนลดาวัลย์" ได้นำที่ดิน 88 ไร่ ตรงข้ามสวนลุมพินี ซึ่งเคยเป็นที่ตั้งของโรงเรียนเตรียมทหารเดิม ออกมาเปิดประมูลในรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว 30+30 ปี และกำลังได้รับความสนใจจากบริษัทพัฒนาที่ดินติดต่อขอรายละเอียดรูปแบบการพัฒนาโครงการและเงื่อนไขการประมูล

แลนด์ฯ-ซิตี้เรียลตี้ ร่วมประมูล

นายประเสริฐ ศรีอุฬารพงศ์ กรรมการบริหาร บริษัท สยาม รีเทล ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด ที่มีนายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่

ในฐานะผู้บริหารศูนย์การค้าแฟชั่นไอส์แลนด์และเทอร์มินอล 21 เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทได้ส่งตัวแทนติดต่อบริษัททุนลดาวัลย์เพื่อขอรับรายละเอียดและเงื่อนไขการประมูลที่ดิน 88 ไร่ บริเวณหัวมุมถนนวิทยุตัดถนนพระรามที่ 4 ขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษารายละเอียดว่ามีความเป็นไปได้ที่จะลงทุนพัฒนาโครงการอะไรได้บ้าง

เบื้องต้นมีความเห็นว่าเป็นที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมืองที่มีศักยภาพแต่เนื่องจากเป็นที่ดินผืนใหญ่จึงต้องพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส (ผสมผสานการใช้งาน) อาทิ ออฟฟิศ ที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า โรงแรม ฯลฯ ประเมินว่าแนวโน้มอัตราผลตอบแทนค่าเช่าตลอดอายุสัญญา 30 ปีทั้งแปลง น่าจะไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นล้านบาท ขณะที่มูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 2 หมื่นล้านบาท

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ส่วนรายอื่น ๆ ที่มีแนวโน้มสูงว่าจะเข้าร่วมประมูลด้วย อาทิ กลุ่ม ที.ซี.ซี.แลนด์ ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ก่อนหน้านี้เคยยื่นประมูลแต่ถูกกลุ่มเซ็นทรัลเฉือนชนะการประมูลไป นอกจากนี้ บริษัท ซิตี้เรียลตี้ จำกัด ที่เคยร่วมประมูลครั้งก่อนก็แสดงความสนใจจะเข้าร่วมประมูลเช่นกัน

วางมาสเตอร์แปลน 6 รูปแบบ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า การเปิดประมูลที่ดินแปลงดังกล่าว บริษัททุนลดาวัลย์ กำหนดรูปแบบให้การพัฒนาโครงการเป็นรูปแบบผสมผสาน

ประกอบด้วย 1) โรงแรม 2) ที่อยู่อาศัย 3) ศูนย์การค้า 4) สำนักงาน 5) ศูนย์การศึกษา และ 6) ศูนย์วัฒนธรรม (โรงละคร, อาร์ตแกลเลอรี่)

เงื่อนไขการพัฒนาเปิดโอกาสให้ผู้ที่สนใจเสนอแผนพัฒนาที่ดินแบบทั้งแปลง 88 ไร่ หรือเฉพาะบางส่วนตามมาสเตอร์แปลนที่วางไว้ก็ได้ โดยกำหนดให้ผู้ที่สนใจติดต่อขอรับรายละเอียดได้ภายในวันที่ 29 มีนาคม 2556

ที่ดินแปลงนี้ถือว่าตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ เพราะอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินลุมพินีและใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วนถนนพระรามที่ 4 และแวดล้อมด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นแหล่งธุรกิจในบริเวณใกล้เคียง

อาทิ จามจุรีสแควร์, ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ฯลฯ นอกจากนี้ในอนาคตการท่าเรือแห่งประเทศไทยมีแผนจะนำที่ดินท่าเรือกรุงเทพ (ท่าเรือคลองเตย) เนื้อที่กว่า 2,300 ไร่ มาพัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ในอนาคต

สำหรับที่ดินของบริษัททุนลดาวัลย์ ที่เป็นโรงเรียนเตรียมทหารเดิม เดิมมีเนื้อที่ 127 ไร่ เมื่อปี 2549 ได้แบ่งแปลงที่ดินด้านติดถนนพระรามที่ 4 จำนวน 40 ไร่ เปิดประมูล และเป็นกลุ่มเซ็นทรัล

ที่เป็นผู้ชนะประมูลได้สิทธิเช่าระยะยาว 30 ปี ต่อมาบริษัททุนลดาวัลย์ได้ตัดแบ่งที่ดินอีก 20 ไร่ เป็นที่ที่ตั้งสถานทูตญี่ปุ่น และอีก 20 ไร่ให้สถานทูตออสเตรเลีย ส่วนที่เหลือมีแผนจะนำมาพัฒนาโครงการอื่น ๆ

อย่างไรก็ตาม ภายหลังกลุ่มเซ็นทรัลชนะการประมูลที่ดิน ในขณะนั้นยังมีผู้ใช้พื้นที่อยู่คือบริษัท พี.คอน. ดีเวลลอปเม้นท์ (ไทย) จำกัด ซึ่งเดิมเป็นผู้พัฒนาโครงการสวนลุม ไนท์บาซาร์ไม่ย้ายออกจากพื้นที่

และต่อมาได้เกิดการฟ้องร้องต่อศาลและมีคำสั่งตัดสินให้บริษัท พี.คอน.ฯออกจากพื้นที่ แต่ภายหลังระยะเวลาผ่านมา 8 ปี กลุ่มเซ็นทรัลพัฒนาก็ยังไม่ได้เข้าไปพัฒนาพื้นที่ กระทั่งล่าสุดบริษัททุนลดาวัลย์ได้นำที่ดินจำนวน 88 ไร่ ออกมาประมูลใหม่อีกครั้ง

ผู้สื่อข่าวตั้งข้อสังเกตว่า เป็นเรื่องที่น่าสนใจและมีคำถามตามมาว่า ทำไมซีพีเอ็นจึงยอมยกเลิกการเข้าบริหารพื้นที่ 40 ไร่ ที่ได้เซ็นสัญญาเอ็มโอยูไปแล้ว และจะกลับเข้ามาร่วมประมูลใหม่หรือไม่ เพื่อให้ได้พื้นที่ที่ใหญ่ขึ้นกว่าเดิม

เซ็นทรัลขอยกเลิกสัญญา

แหล่งข่าวจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ กลุ่มเซ็นทรัลได้ขอยกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าว โดยให้เหตุผลสั้น ๆ ว่า นับจากปี 2549 ที่ประมูลได้ ขณะนี้เวลาผ่านมาร่วม ๆ 8 ปี

ทำให้ตัวเลขการลงทุนไม่อัพเดต สำนักงานทรัพย์สินฯจึงยกเลิกสัญญากับกลุ่มเซ็นทรัล และนำที่ดิน 40 ไร่มาประมูลใหม่ โดยรวมกับแปลงติดกันอีก 48 รวมเป็นผืนใหญ่ 88 ไร่ เปิดให้เอกชนรายอื่นที่สนใจเข้าร่วมประมูลและทางกลุ่มเซ็นทรัลก็มีสิทธิ์เข้าร่วมได้ด้วย

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่าปัจจุบันสภาพพื้นที่เปลี่ยนไปจากเมื่อ 8 ปีที่แล้ว นอกจากนี้ที่ดินผืนนี้ยังติดเรื่องความสูงตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร (กทม.) เรื่องการควบคุมความสูงอาคาร อาจจะทำให้เอกชนพัฒนาอาคารที่มีขนาดสูงมาก ๆ ไม่ได้ อาจจะไม่คุ้มมูลค่าการลงทุนที่แพงขึ้น โดยเสนอแผนการลงทุนโครงการมูลค่าไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท

"อีกเหตุผลหนึ่งอาจจะเป็นไปได้ว่า ทางกลุ่มเซ็นทรัลได้ประมูลที่ดินสถานทูตอังกฤษไปในราคาประมาณตารางวาละ 1 ล้านบาท อาจจะทำให้แผนการลงทุนของบริษัทบนที่ดินตรงโรงเรียนเตรียมทหารเปลี่ยนไปด้วย"

ติดผังเมืองอาคารสูงไม่เกิน 45 ม.

นายเกรียงพล พัฒนรัฐ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ที่ดินแปลงโรงเรียนเตรียมทหารเดิมในผังเมืองรวม กทม. กำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) พัฒนาได้เต็มที่

แต่ติดข้อบัญญัติเรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทบริเวณ "สวนเบญจกิติ" และบริเวณโดยรอบในท้องที่แขวงคลองเตย เขตคลองเตย และแขวงลุมพินี เขตปทุมวัน ที่ กทม.ออกมาเมื่อปี 2547 โดยที่ดินผืนนี้ถูกจัดอยู่บริเวณที่ 4 ควบคุมอาคารก่อสร้างสูงไม่เกิน 45 เมตร (ประมาณ 15 ชั้น)

"ล่าสุด กทม.อยู่ระหว่างแก้ไขข้อบัญญัตินี้ จะยกเลิกไม่ควบคุมเรื่องความสูงอาคาร ได้เสนอเรื่องให้สภา กทม.พิจารณาแล้ว เพื่อเสนอให้ผู้ว่าฯ กทม.คนใหม่พิจารณาอนุมัติต่อไป แต่ยังตอบไม่ได้ว่าจะบังคับใช้เมื่อไหร่"

ด้านแหล่งข่าวจากบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือซีพีเอ็นระบุว่า การเปิดประมูลพื้นที่ดังกล่าว ส่วนหนึ่งมาจากการส่งมอบพื้นที่ของสำนักงานทรัพย์สินฯล่าช้า

ประกอบกับ สัญญาระหว่างซีพีเอ็นและสำนักทรัพย์สินฯเป็นเพียงการเซ็นเอ็มโอยูเท่านั้น อย่างไรก็ตาม บริษัทยังสนใจและเร่งดำเนินการเพื่อจะเข้าร่วมประมูลรอบใหม่ครั้งนี้ด้วย