เปิด20ทำเลหัวเมืองหลักอสังหาดาวรุ่งปี′59 ชี้บ้านเดี่ยว-บ้านแฝดไม่เกิน3ล.ตอบโจทย์ลูกค้า

เมกะโปรเจ็กต์รัฐ-เขตเศรษฐกิจพิเศษ บูมอสังหาฯต่างจังหวัด "เกียรตินาคิน-ศูนย์ข้อมูล ธอส." เปิดทำเลดาวรุ่งหัวเมืองหลัก หัวเมืองรอง เมืองท่องเที่ยว และค้าชายแดนยังครองแชมป์ ส่วน "บุรีรัมย์" เมืองแห่งสีสัน ชี้แนวราบตลาดเติบโตสูง "บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด" ราคาไม่เกิน 3 ล้าน ตอบโจทย์ลูกค้าภูธร ส่วนคอนโดฯซัพพลายบางทำเลยังน่าห่วง ต้องใช้เวลาระบายสต๊อก

ประเมินกันว่าปี 2559 พื้นที่จังหวัดในภูมิภาคมีโครงการระบบคมนาคมขนส่งพาดผ่านและมีพื้นที่ติดชายแดน จะเป็นดาวเด่นมีศักยภาพต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต เพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองที่ต่อไปประเทศไทยไม่ใช่กรุงเทพฯอีกต่อไปแล้ว

ปี′59 เมกะโปรเจ็กต์เริ่มตอกเข็ม

ซึ่งตามแผนยุทธศาสตร์โครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งระยะเร่งด่วนกว่า 20 โครงการ มูลค่าลงทุนรวมกว่า 1.8 ล้านล้านบาท

จึงส่งผลในปีหน้าจะเป็นปีแห่งการเริ่มก่อสร้างโครงการใหญ่หลังเริ่มตั้งไข่มานานนับปี ทั้งรถไฟฟ้า 10 เส้นทาง มีโครงข่ายเป็นใยแมงมุมเชื่อมใจกลางกรุงเทพฯกับจังหวัดปริมณฑลกระจาย 4 มุมเมือง

โครงการรถไฟทางคู่ 6 เส้นทาง จะเปิดการพัฒนาใหม่ ๆ ภาคเหนือจดใต้ ยังมีโครงการรถไฟความเร็วปานกลางหรือรถไฟไทย-จีน จะเชื่อมการขนส่งสินค้าและการเดินทางจากภาคอีสานปลายทางที่ จ.หนองคายผ่านขอนแก่น นครราชสีมา ไปยังท่าเรือมาบตาพุด และขนคนเข้ามายังกรุงเทพฯ

รวมถึงรถไฟความเร็วสูงระบบชินคันเซ็นจะเชื่อมการเดินทางกรุงเทพฯกับกลุ่มจังหวัดท่องเที่ยวภาคเหนือผ่านนครสวรรค์ พิษณุโลก สุโขทัยไล่ขึ้นไปถึงปลายทาง จ.เชียงใหม่ และรถไฟความเร็วสูงจากกรุงเทพฯไปหัวเมืองท่องเที่ยวที่พัทยา-ระยอง และหัวหิน

เชื่อมภูมิภาค-บูมเขต ศก.พิเศษ

นอกจากนี้ มีรถไฟเชื่อมการค้าแนวระเบียงเศรษฐกิจตะวันออกกับตะวันตก จะมีกรุงเทพฯเป็นศูนย์กลางเชื่อมต่อไปยังภาคตะวันตกที่ "กาญจนบุรี" ที่ถูกกำหนดเป็นพื้นที่เขตเศรษฐกิจ และอนาคตจะเชื่อมกับเขตเศรษฐกิจทวายประเทศเมียนมา

กับด้านตะวันออกช่วงบนไปยัง "สระแก้ว" อีกหนึ่งจังหวัดที่ถูกกำหนดเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษเชื่อมกับประเทศกัมพูชา และต้นปีหน้าการปรับปรุงเส้นทางรถไฟจากคลองลึก-ปอยเปตจะแล้วเสร็จ

ขณะที่แนวด้านล่างจะไปเชื่อม "ท่าเรือแหลมฉบัง" ที่อนาคตจะเป็นแลนด์บริดจ์เชื่อมท่าเรือน้ำลึกทวายกับท่าเรือแหลมฉบังเข้าด้วยกัน

ยังมีมอเตอร์เวย์อีก 3 เส้นทาง ได้แก่ สายพัทยา-มาบตาพุด, บางใหญ่-กาญจนบุรี และบางปะอิน-โคราช จะเชื่อมการเดินทางกรุงเทพฯไปยังภาคตะวันออก อีสานและตะวันตก

รวมถึงท่าเรือและสนามบินมารับการเติบโตของสายการบินต้นทุนต่ำ (โลว์คอสต์) หัวเมืองท่องเที่ยว เช่น สนามบินเชียงใหม่ ขณะนี้กระทรวงคมนาคมอยู่ระหว่างพิจารณาจะสร้างแห่งที่ 2 อาจจะมีมอเตอร์เวย์เชื่อมเชียงใหม่-ลำปาง และวงแหวนรอบที่ 4 เพื่อแก้ปัญหารถติดหลังเมืองขยาย

เกียรตินาคินประเมินไม่แตกต่าง

นายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล ผู้อำนวยการฝ่ายสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ทิศทางการลงทุนโครงการอสังหาฯพื้นที่ต่างจังหวัดปี 2559 โครงการแนวราบจะยังไปได้เรื่อย ๆ เพราะมีเรียลดีมานด์ ซึ่งรูปแบบยังคงเป็นบ้านเดี่ยวกับบ้านแฝดระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่ตอบโจทย์ลูกค้า ขณะที่คอนโดมิเนียมยังล้นตลาดในบางทำเล เพราะที่ผ่านมามีบริษัทรายใหญ่เข้าไปลงทุนโครงการใหญ่มาก ต้องใช้เวลาดูดซับ

"พื้นที่น่าลงทุนจะไม่แตกต่างจากปี 2558 โดยเฉพาะจังหวัดหลัก จังหวัดรอง เมืองท่องเที่ยว รวมถึงจังหวัดเป็นด่านการค้าชายแดนที่มีแนวโน้มจะดีขึ้นเรื่อย ๆ หลังเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือเออีซี และมีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล ทำให้เกิดความมั่นใจและสร้างความคึกคัก"

เปิดโผ 16 จังหวัดน่าลงทุน

สำหรับจังหวัดที่น่าลงทุน คาดว่าจะใกล้เคียงกับข้อมูลที่บริษัทเคยสำรวจไว้ก่อนหน้านี้มี 16 จังหวัด เพราะที่ผ่านมารัฐบาลยังไม่มีการลงทุนที่ชัดเจน แต่ปีหน้าจะเริ่มเห็นเป็นรูปธรรมและเออีซีจะเปิดด้วย ดังนั้น จึงยังเป็นพื้นที่มีศักยภาพและน่าลงทุน แต่อาจจะมีบางจังหวัดต้องใช้เวลาบ้าง

แยกเป็น 3 กลุ่ม คือ "กรุงเทพฯและปริมณฑล" มี 5 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม และสมุทรปราการ จะได้รับประโยชน์จากการเติบโตของเขตเมืองและการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง

"หัวเมืองใหญ่" มี 5 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ ภูเก็ต พิษณุโลก ขอนแก่น และชลบุรี จะได้ประโยชน์จากการเติบโตของเขตเมือง การค้า การลงทุน ท่องเที่ยว และการเป็นจังหวัดสำคัญเชื่อมเส้นทางคมนาคมขนส่งระหว่างไทยกับประเทศในลุ่มแม่น้ำโขง (GMS)

และ "ด่านชายแดน" มี 6 จังหวัด ได้แก่ สงขลา เชียงราย ตาก มุกดาหาร หนองคาย และกาญจนบุรี ได้รับประโยชน์ที่เป็นพื้นที่แนวชายแดนจะมีกิจกรรมการค้าและการลงทุนเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง การเป็นจังหวัดบนเส้นทางคมนาคมขนส่งประเทศลุ่มแม่น้ำโขง GMS ภาครัฐกำหนดเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ และเป็นเมืองท่องเที่ยว

"เชียงใหม่อสังหาฯยังทรงตัว จะไม่มีการลงทุนใหม่ แนวราบยังไปได้ดี ส่วนแนวสูงต้องใช้เวลาระบายสต๊อก เช่นเดียวกับภูเก็ตตลาดอสังหาฯไปได้ดีอยู่ มีจุดแข็งการท่องเที่ยว ต้องใช้เวลาปรับสมดุลดีมานด์และซัพพลายคอนโดฯ ขณะที่กาญจนบุรีต้องดูเป็นบางพื้นที่ จะไม่ใช่ทั้งจังหวัด ส่วนเชียงรายก็เป็นความหวังเพราะเป็นเมืองชายแดน แต่ที่ผ่านมามีนักลงทุนจากส่วนกลางไปลงทุนคอนโดฯมาก ต้องใช้เวลาสักระยะหนึ่ง" นายวิศรุตกล่าว

แนวราบเติบโตสูง

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า จากการสำรวจพบว่าจังหวัดภูมิภาคมีศักยภาพพัฒนาอสังหาฯในอนาคตมาจากหลายปัจจัย

ได้แก่ 1.เป็นจังหวัดหัวเมืองหลักและหัวเมืองรอง ทางภาคเหนือมีเชียงใหม่เป็นหัวเมืองหลัก ส่วนหัวเมืองรองมีเชียงราย พิษณุโลก ตาก (อ.แม่สอด)

ภาคตะวันออกเฉียงเหนือมี จ.นครราชสีมา และขอนแก่นเป็นหัวเมืองหลัก มีอุดรธานี อุบลราชธานี และมุกดาหารเป็นหัวเมืองรอง ส่วนภาคตะวันออกเนื่องจากพื้นที่เล็ก จะมีชลบุรีกับระยองเป็นจังหวัดหัวเมืองหลัก ไม่มีหัวเมืองรอง

เช่นเดียวกับภาคตะวันตกจะมีกาญจนบุรีเป็นจังหวัดหัวเมืองรอง ขณะที่ภาคใต้มีภูเก็ตเป็นจังหวัดหัวเมืองหลัก และมีจังหวัดสงขลา นครศรีธรรมราช สุราษฎร์ธานี และกระบี่เป็นหัวเมืองรอง ด้านภาคกลางจะมีจังหวัดนครสวรรค์ พระนครศรีอยุธยา และฉะเชิงเทราที่เป็นหัวเมืองหลัก

2.เป็นจังหวัดค้าชายแดนและเป็นพื้นที่รัฐ กำหนดเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษระยะแรก ได้แก่ ตาก มุกดาหาร ตราด สระแก้ว สงขลา และหนองคาย แต่จะไม่ใช่ทั้งจังหวัด อาทิ จ.ตากมีพื้นที่ อ.แม่สอด อ.แม่ระมาด และ อ.พบพระ

อย่างไรก็ตาม จะส่งผลดีต่อพื้นที่เขตเมือง เพราะจะมีการสร้างโรงแรม ที่อยู่อาศัย รองรับผู้บริหารระดับสูง ทำงานในเขตเศรษฐกิจพิเศษในอนาคต

3.เป็นจังหวัดที่มีโครงสร้างพื้นฐาน เช่น สนามบินพาณิชย์ ถนนวงแหวน มอเตอร์เวย์ ถนน 4 เลน

4.จังหวัดเป็นศูนย์กลางราชการ และศูนย์กลางธุรกิจ เช่น จังหวัดขอนแก่น และมหาสารคาม จะเป็นเมืองมหาวิทยาลัยเป็นต้น

บุรีรัมย์ติดโผเมืองกีฬา

5.จังหวัดที่มีจุดเด่นด้านอื่น ๆ แต่การพัฒนาอาจจะยังต้องใช้เวลา เช่น จ.บุรีรัมย์มีจุดเด่นเป็นเมืองกีฬาหรือเกาะสมุย จะเป็นเมืองท่องเที่ยว และ 6.เป็นจังหวัดที่มีฐานประชากรมากกว่า 1 ล้านคนขึ้นไป เช่น นครศรีธรรมราช

"ปีหน้าอสังหาฯตลาดภูมิภาคในส่วนของจังหวัดหลักและจังหวัดรอง ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีโอกาสเติบโต ส่วนใหญ่เป็นตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดราคาประมาณ 3 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์จะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯและจังหวัดใหญ่ ๆ สำหรับที่อยู่อาศัยแนวสูงยังต้องรอการดูดซับในปี′58-59 ก่อน" นายสัมมากล่าว