ระวังหลอกขาย!! กฎหมายบังคับ "ทางเข้าหมู่บ้าน" ต้องกว้าง 12 เมตร จริงไหม? : เช็กข่าวชัวร์

เช็กกฎหมายอสังหาฯ สร้างหมู่บ้านจัดสรร ทางเข้า-ออกต้องกว้าง “ไม่น้อยกว่า 12 เมตร” จริงหรือไม่?

ในปัจจุบันผู้บริโภคจำนวนมากที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือกำลังพิจารณาซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร มักมีข้อสงสัยเกี่ยวกับมาตรฐานการก่อสร้าง โดยเฉพาะประเด็นเรื่องความกว้างของถนนทางเข้า-ออกโครงการ ซึ่งมีการส่งต่อข้อมูลและตั้งคำถามในโลกออนไลน์ว่า “การก่อสร้างหมู่บ้านต้องมีทางเข้ากว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร” เป็นข้อกำหนดตามกฎหมายที่ถูกต้องหรือไม่

กองบรรณาธิการ Sanook News ได้ทำการตรวจสอบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องให้กับประชาชน ประจำวันที่ 26 มกราคม 2569

คำถาม

การก่อสร้างโครงการหมู่บ้านจัดสรร จำเป็นต้องมีถนนทางเข้า-ออกโครงการกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ตามที่กฎหมายกำหนด จริงหรือไม่?

การตรวจสอบ

กองบรรณาธิการ Sanook News ได้ตรวจสอบข้อมูลจาก พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และ ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการกำหนดสิ่งสาธารณูปโภคฯ ซึ่งเป็นกฎหมายหลักในการควบคุมมาตรฐานการจัดสรรที่ดิน พบว่ามีการกำหนดความกว้างของ “ถนนประธาน” หรือถนนทางเข้า-ออกหลักของโครงการไว้จริง โดยขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการและจำนวนแปลงที่ดิน ดังนี้

ตามระเบียบฯ กำหนดความกว้างของ เขตทาง (Right of Way) ของถนนประธาน ไว้ดังนี้:

• กรณีจัดสรรที่ดินไม่เกิน 100 แปลง: ถนนประธานต้องมีความกว้างของเขตทาง ไม่น้อยกว่า 12 เมตร (โดยต้องมีผิวจราจรไม่น้อยกว่า 6 เมตร)
• กรณีจัดสรรที่ดินมากกว่า 100 แปลง ถึง 500 แปลง: ถนนประธานต้องมีความกว้างของเขตทาง ไม่น้อยกว่า 16 เมตร (ผิวจราจรไม่น้อยกว่า 12 เมตร)
• กรณีจัดสรรที่ดินเกินกว่า 500 แปลงขึ้นไป: ถนนประธานต้องมีความกว้างของเขตทาง ไม่น้อยกว่า 18 เมตร (ผิวจราจรไม่น้อยกว่า 12 เมตร และต้องมีเกาะกลางถนน)

ข้อสังเกตสำคัญ: คำว่า “กว้าง 12 เมตร” ในทางกฎหมายหมายถึง “เขตทาง” ซึ่งนับรวมความกว้างของผิวจราจร (ถนนลาดยาง/คอนกรีต) รวมกับพื้นที่ประกอบถนน เช่น ทางเท้า ไหล่ทาง และพื้นที่สำหรับระบบระบายน้ำในเขตทาง ไม่ได้หมายถึงเฉพาะพื้นที่ที่รถวิ่งเพียงอย่างเดียว ดังนั้นหากวัดเฉพาะถนนที่รถวิ่ง อาจเห็นว่าแคบกว่า 12 เมตรได้ แต่เมื่อรวมเขตทางทั้งหมดต้องเป็นไปตามเกณฑ์ที่กำหนด

อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดดังกล่าวจะใช้กับ ถนนประธานหรือทางเข้า-ออกหลักของโครงการจัดสรร เป็นหลัก ขณะที่ถนนภายในโครงการหรือถนนย่อย อาจมีมาตรฐานความกว้างแตกต่างกันไปตามประเภทถนนและเงื่อนไขการอนุญาตของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ข้อเท็จจริง

“จริงบางส่วน”

ข้อมูลที่ว่า “หมู่บ้านจัดสรรต้องมีทางเข้า-ออกกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร” ถือว่าถูกต้องในกรณีถนนประธานของโครงการจัดสรรที่ดิน เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้ถนนประธานหรือทางเข้า-ออกหลักของโครงการขนาดเล็กที่สุด (ไม่เกิน 100 แปลง) ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่น้อยกว่า 12 เมตร และหากเป็นโครงการขนาดใหญ่ขึ้น ก็ต้องเพิ่มความกว้างเป็น 16 หรือ 18 เมตรตามลำดับ

ดังนั้น ข้อความที่ว่า “ต้องกว้าง 12 เมตรขึ้นไป” จึง เป็นข้อมูลที่จริงในฐานะมาตรฐานขั้นต่ำของถนนประธาน แต่ไม่ได้หมายความว่าถนนทุกเส้นภายในหมู่บ้านจัดสรรจะต้องกว้าง 12 เมตรทั้งหมด

• เช็กข่าวชัวร์ : หมอเฉลย "การช่วยตัวเอง" ยิ่งทำบ่อยๆ ยิ่งเร่งไตเสื่อม-ไตวาย จริงหรือไม่?
• เช็กข่าวชัวร์ : รหัส HB, 2B บน "ดินสอ" บอกอะไร? เกี่ยวกับสารพิษ "ในไส้" จริงหรือไม่?

อ้างอิง

1. พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
2. กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย