กรณีศึกษา ก.ล.ต.ลงดาบบิ๊กบลจ.ไอเอ็นจีฯ พลาด!กองทุนอสังหาฯ''ที ยู โดม''
พร้อมทั้งเปรียบเทียบปรับบลจ. ไอเอ็นจีฯ 1.92 ล้านบาท และธนาคารนครหลวงไทย จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวม 421,650 บาท หลังตรวจพบการปฏิบัติไม่เป็นไปตามโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที ยู โดม เรสซิเดนท์เชียล คอมเพล็กซ์ (TU-PF) โดยพบการกระทำที่แสดงถึงการไม่ปฏิบัติหน้าที่ด้วยความรู้ ความสามารถ และความระมัดระวังตามสมควรเยี่ยงผู้ประกอบธุรกิจพึงกระทำ ที่ต้องคำนึงถึงประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นสำคัญนั้น
ต่อเรื่องนี้ วรวรรณ ธาราภูมิ นายกสมาคมบริษัทจัดการลงทุน (สมาคมบลจ.) เผยว่า ถือเป็นกรณีศึกษาของอุตสาหกรรมในด้านต่างๆ ดังต่อไปนี้
1.การปฏิบัติผิดต่อนโยบายลงทุนตามที่ระบุในโครงการอย่างมีนัยสำคัญหากอ่านรายละเอียดนโยบายการลงทุนจากโครงการจัดการกองทุนหรือหนังสือชี้ชวนแล้ว พบประเด็นสำคัญซึ่งถือเป็นหัวใจของการจัดตั้งกองทุนแล้วเสนอขายให้ผู้สนใจลงทุน ดังนี้
1.1 เมื่อโครงการหอพักนักศึกษาและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ดังกล่าวแล้วเสร็จ กองทุนจะดำเนินการเช่าทรัพย์สินที่เช่าจากมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ โดยมีอายุการเช่าประมาณ 30 ปี เพื่อนำมาจัดหาผลประโยชน์ โดยให้เช่าช่วงและบริการกับนักศึกษา คณาจารย์ และนักวิชาการต่าง ๆ เป็นหลัก
1.2 ในระหว่างที่รอให้โครงการหอพักนักศึกษาและเซอร์วิส
อพาร์ตเมนต์แล้วเสร็จ กองทุนจะนำเงินไปลงทุนในตราสารภาครัฐ ตราสารหนี้ และ/หรือเงินฝาก ตามที่เห็นสมควร
ประเด็นนี้ความหมายที่ผู้ลงทุนจะพึงเข้าใจก็คือ กองทุนนี้เมื่อระดมเงินลงทุนจากผู้ซื้อหน่วยลงทุนได้แล้ว ทางไอเอ็นจี จะนำเงินไปฝากธนาคารและ/หรือลงทุนในตราสารหนี้ในช่วงแรกไปก่อน เพื่อรอให้หอพักก่อสร้างแล้วเสร็จ ถึงจะถอนเงินฝากและตราสารหนี้เพื่อนำเงินสดไปจ่ายเป็นค่าเช่าหอพักและทรัพย์สินอื่นๆ จาก ม.ธรรมศาสตร์ และนำหอพักนั้นมาบริหารจัดการเป็นเวลาเช่าประมาณ 30 ปี โดยนำไปปล่อยเช่าต่อ
ปัญหาเกิดขึ้นเมื่อปรากฏว่าการก่อสร้างหอพักโดยผู้รับเหมามีความล่าช้าไปมาก ทำให้กองทุนยังเช่าหอพักไม่ได้เป็นเวลานานเกินควร ผู้จัดการกองทุนคงจะหวังให้การก่อสร้างแล้วเสร็จ กองทุนจะได้เดินหน้าเช่าหอพักตามโครงการจัดการกองทุนได้ จึงได้ตัดสินใจแก้ไขสัญญาเช่าทรัพย์สินโดยนำเงินของกองทุนไปจ่ายเป็นค่าสิทธิการเช่าให้ผู้รับเหมาก่อสร้างล่วงหน้าเป็นงวด ๆ รวม 5 งวด รวมทั้งสิ้นกว่า 800 ล้านบาท โดยที่ยังไม่ได้จดทะเบียนการเช่าสัญญาเช่าระยะยาว และยังก่อสร้างไม่เสร็จ ซึ่งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะทำแบบนี้ไม่ได้
ซึ่งตามกฎจะต้องให้ทรัพย์สินที่จะซื้อหรือเช่านั้นก่อสร้างแล้วเสร็จไม่ต่ำกว่า 80% โดยมีผู้ตรวจสอบ ผู้ประเมินราคา ทำหน้าที่ของตนให้เรียบร้อยเสียก่อน และการที่ไม่อนุญาตให้ทำก็เนื่องจากจะมีความเสี่ยงที่ผู้รับเหมาก่อสร้างอาจส่งมอบงานไม่ทันเวลาที่กำหนด ซึ่งจะทำให้กองทุนเสียหายเพราะยังไม่มีหอพักไปปล่อยเช่าต่อ เพื่อสร้างรายได้ให้กับกองทุน
หรือกรณีที่ผู้รับเหมาสร้างเสร็จทันเวลาแต่กองทุนจะทราบได้อย่างไรว่าหอพักนั้นสร้างด้วยคุณภาพงานที่ยอมรับได้ และเงินก็จ่ายไปก่อนแล้ว นอกจากนี้หากผู้รับเหมาก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนดหรือมีปัญหาอื่นใด กองทุนจะมั่นใจได้อย่างไรว่าจะได้รับเงินที่จ่ายล่วงหน้าไปนั้นคืนมา การกระทำเช่นนี้
หากมองโดยสรุปจึงคล้ายๆ กับว่ากองทุนไปปล่อยสินเชื่อให้ผู้รับเหมาทำการก่อสร้างให้แล้วเสร็จนั่นเอง ซึ่งทำไม่ได้และมีความเสี่ยงอย่างยิ่ง และจำนวนเงินก็สูงมากการที่ผู้จัดการกองทุนตัดสินใจกระทำเช่นนั้น เข้าใจว่าคงทำลงไปด้วยความเชื่อที่ว่าการก่อสร้างให้แล้วเสร็จจะมีผลดีต่อกองทุนมากกว่าจะปล่อยค้างไว้ เพราะอาจจะต้องเลิกกองทุนไปหรือหาทรัพย์สินอื่นมาลงทุนตามที่เขาเขียนเปิดไว้ในโครงการก็ได้
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ บลจ. ไอเอ็นจีฯ ควรจะทำน่าจะเป็นการรีบแจ้งปัญหาและหารือกับ สำนักงาน ก.ล.ต. กับผู้ดูแลผลประโยชน์กองทุนเสียก่อน และหากพบว่ามีทางแก้ไขผ่อนปรนได้ ก็ควรเรียกประชุมผู้ถือหน่วยในกองทุนนี้ เพื่ออธิบายให้ทราบเรื่องโดยละเอียด โปร่งใส และขอ
มติจากผู้ถือหน่วยให้อนุญาตให้กระทำได้
การตัดสินใจทำไปโดยพลการแม้จะเพื่อผลประโยชน์ของกองทุนหรือผู้ถือหน่วยในกรณีเช่นนี้นี้จึงมีความเสี่ยงมากเกินไปและจำนวนเงินที่เกี่ยวข้องก็สูงมาก ค่าจัดการกองทุนที่ บลจ. ไอเอ็นจีฯ จะได้รับจากกองทุนตลอด 30 ปี อาจจะไม่เท่ากับจำนวนเงิน กว่า 800 ล้านบาท ที่จ่ายล่วงหน้าให้ผู้รับเหมาไปทำการก่อสร้างให้แล้วเสร็จก็ได้ เรียกว่าเสี่ยงต่อทั้งผู้ถือหน่วยและเสี่ยงต่อฐานะทางการเงินของ บลจ. ไอเอ็นจีฯ เองด้วย
กรณีศึกษานี้จึงสมควรที่ทุก บลจ. จะต้องตระหนักไว้ แต่ข้อดีของ ไอเอ็นจี และผู้จัดการกองทุนก็ยังคงมีอยู่คือ การพยายามบรรเทาการขาดผลประโยชน์เท่าที่ควรจะได้รับของกองทุนด้วยการลดค่าจัดการกองทุนลงไป
ส่วนประเด็นที่ก.ล.ต. ควรจะต้องทบทวนในกรณีศึกษานี้ก็คือ การอนุญาตให้จัดตั้งกองทุนนี้ขึ้นมาโดยที่ทรัพย์สินที่จะลงทุนยังสร้างไม่เสร็จ หรือสร้างเสร็จแต่ไม่ถึง 80% นั้น จะยังคงอนุญาตให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์กองอื่นๆ ในอนาคตกระทำได้ เช่น ทียูโดม หรือไม่
อย่างไรก็ตาม กองทุนอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในอุตสาหกรรมนั้น คงไม่มี บลจ. ใดนำเงินกองทุนไปลงทุนก่อนที่อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการลงทุนจะก่อสร้างเสร็จถึงระดับที่กฎหมายกำหนด เข้าใจว่ากองทุนทียูโดม น่าจะเป็นกองทุนเดียวที่เกิดกรณีนี้ขึ้น
2.ที่ดินที่กองทุนทียูโดมจะลงทุนนั้นมีบุคคลอื่นถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วย ข้อนี้ความเสี่ยงก็คือกรณีที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมโต้แย้งการกระทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระผูกพันในที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วม อาจทำให้กองทุนรวมไม่สามารถลงทุนได้ตามกำหนดก็ได้
กรณีนี้นับว่าเป็นความบกพร่องในการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ความจริงแล้วผู้ประเมินราคาทรัพย์สินที่กองทุนจะลงทุนน่าจะมีการตรวจเอกสารสิทธิจากสำนักงานที่ดินโดยละเอียด ซึ่งเป็นงานค่อนข้างยากหากไม่ใช้ผู้เชี่ยวชาญที่มีความละเอียดลอออย่างแท้จริง อย่างไรก็ตาม เข้าใจว่าปัจจุบันนี้ทางไอเอ็นจี ได้จัดการแก้ไขปัญหาได้จนเรียบร้อยแล้ว เรียกว่ากรณีหลังนี้เป็นความโชคร้ายและขาดประสบการณ์หรือเลินเล่อมากกว่าจะไปตั้งใจทำให้ผิดโครงการกองทุน
กรณีศึกษาในข้อนี้ก็คือ บลจ. ต่างๆ ควรจะต้องมีผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญในเรื่องอสังหาริมทรัพย์เป็นการเฉพาะ และมีนักกฎหมายคอยเช็กอีกที ลำพังผู้จัดการกองทุนทั่วไปที่บริหารการลงทุนในหุ้น ตราสารหนี้ และสินค้าโภคภัณฑ์ แม้จะได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. ให้เป็นผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้แต่เขาเหล่านี้ไม่มีความรอบรู้ ความเชี่ยวชาญ หรือประสบการณ์ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์เพียงพอที่จะทำหน้าที่ได้อย่างมั่นใจ
สำหรับคำถามที่ว่ากรณีที่เกิดกับ ทียูโดม จะส่งผลลบต่อความเชื่อมั่นของผู้ลงทุนต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ หรือไม่นั้น เชื่อว่าหากผู้ลงทุนเข้าใจที่มาที่ไปแล้ว ก็ไม่น่าจะมีผล ซึ่งก็เป็นหน้าที่ที่แต่ละ บลจ. จะต้องทำให้ผู้ลงทุนมีความเชื่อมั่นใน บลจ. ของตนเองว่ามีความสามารถในการบริหารกองทุนดังกล่าวได้